[Жанна]

Добрый день Жанна!
Квартира в СС, но думаю, что вопрос актуален и жителям 2С. Помогите, пожалуйста, разобраться. Можно на примере вашей ситуации.

После получения ключей и подписания "Акта приема-передачи квартиры", прекращается действие ДДУ, и мне, по договору ДДУ "предлагается" заключить договор с нашей УК.

1. Могу ли я НЕ заключать вообще договор с УК, а свои права/обязанности. реализовывать и выполнять только в рамках существующих статей ГК и ЖК?
2. Правомерно ли требование оплатить (по ДДУ) услуги УК авансом за 3 месяца вперед, а также вывоз КГМ (подразумевается предоставление контейнеров на период ремонта). Если я не согласен с оплатой за 3 месяца, и с кол-вом контейнеров, а согласен на 1 месяц и 1 контейнер - как быть в этом случае?
3. Может ли один житель, предложить УК подписать с ним договор, приложив свой протокол разногласий, или это должно быть только общее собрание жильцов?

Здравствуйте, дольщик2014.

До заключения договора с УК и его подписания между двумя сторонами между дольщиком и УК необходимо изучить договор, и если гражданин не согласен с предлагаемыми условиями, то направить гражданину необходимо протокол разногласия к договору на управление многоквартирным домом, предоставить УК срок для согласования условий. УК не согласна с предлагаемыми условиями, какие - либо нарушения существуют по условиям договора на управление многоквартирным домом - все вопросы решать в суде в дальнейшем. Можете направить протокол разногласий в УК для согласования возникших разногласий. Общее собрание собственников - это позднее проводится, когда все дольщики получили квартиры и стали уже собственники на основании полученных свидетельств о праве собственности на квартиру.

Вы вправе не оплачивать коммунальные услуги вперед за 3 месяца. Если квартиру застройщик уже подготовил к передаче, то при подписании Акта приема-передачи квартиры требуйте от застройщика и выдачу ключей от своей квартиры.
Если застройщик откажется подписывать Акт приема-передачи квартиры без предварительной оплаты коммунальных услуг с Вашей стороны, то необходимо написать соответствующую письменную претензию в которой указать Ваши требования о подписании Акта приема-передачи квартиры и выдачи ключей от квартиры. В случае, если и на этот вариант застройщик никак не отреагирует и не подпишет Акт приема-передачи квартиры, то необходимо признать право собственности на квартиру в судебном порядке. Но это уже, как совсем крайний вариант - в суд.

Статья 153 ЖК РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, даже если платить не будет гражданин в УК за коммунальные услуги,  то УК взыщет сумму за фактическое пользование коммунальными услугами.

[Жанна]

Относительно заданных вопросов по межеванию.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Межевание необходимо для присвоения кадастрового номера земельному участку, который относится к конкретному многоквартирному дому.

В п. п. 1, 4 ст. 11.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период раздела спорного земельного участка) указано, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

[дольщик2014]

Вы вправе не оплачивать коммунальные услуги вперед за 3 месяца.

Спасибо за подробное разъяснение).

[Жанна]

Дольщик2014, пожалуйста 

[Жанна]

Интересное и полезное из практики. На заметочку!


Конституционный суд РФ прекратил сложившуюся практику «бесконечных исполнительных производств», должнику теперь полегче будет.


На практике взыскатели пользовались самым популярным и самым распространенным способом защитить свои интересы, путем предъявления в службу судебных приставов ходатайств о возвращении исполнительного листа. После того, как взыскатель получил исполнительный лист на руки (нарочно) он вновь инициировал исполнительное производство, путем подачи заново исполнительного листа в службу судебных приставов.
Теперь эта лазейка в законодательстве отсутствует. В чем собственно был смысл этого процессуального действия со стороны взыскателя.
В соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее по тексту – Закон об исполнительном производстве) общий срок предъявления исполнительного листа составлял 3 (три) года.
Если в течение этого срока исполнительный лист неоднократно предъявлялся ко взысканию, то срок исковой давности прерывался (ст. 22 п. 1 ч. 1 Закона об исполнительном производстве).
Очень часто в практике случались случаи, когда взыскатель неоднократно обращался в службу судебных приставов с исполнительным листом, т.к. имущества должника не хватало, и не важно, денег не было у должника или отсутствовало движимое, или недвижимое имущество. Поэтому-то взыскатель и забирал исполнительный лист из службы судебных приставов, чтобы потом его заново предъявить к исполнению, таким образом прерывая срок исковой давности.
При таком порядке исполнительный лист можно было отозвать, и взыскатель мог после того, как было возбуждено первое исполнительное производство прервать течение срока исковой давности и заново подать исполнительный лист ко взысканию в службу судебных приставов.
Но вот Конституционный суд РФ очень стал сомневаться в таком «практическом» подходе взыскателей к должникам. Что же все-таки случилось.

Суть спора

 Суд общей юрисдикции 15 сентября 2010 года вынес решение, которым обратил взыскание на принадлежащее гражданину и заложенное им имущество. Взыскатель (Сбербанк России) 17 января 2011 года предъявил исполнительный лист к исполнению в службу судебных приставов, но затем отозвал его. 08 июля 2011 года судебный пристав-исполнитель вынес постановление об окончании исполнительного производства. И все законно. Нет вопросов.
Спустя два года взыскатель повторно предъявил исполнительный лист ко взысканию. 20 февраля 2013 года судебный пристав-исполнитель опять возбудил исполнительное производство. Взыскатель, понимая, что заложенного имущества не хватит для того, чтобы погасить все удовлетворенные исковые требования судом, он повторно отзывает исполнительный документ.
Затем взыскатель снова предъявил исполнительный лист к исполнению. Тогда уже 03 декабря 2014 года судебный пристав-исполнитель постановлением вновь возбудил исполнительное производство.
А вот тут начинается самое интересное.
Должник решил, что трехлетний срок ко взысканию с него долга взыскателем пропущен и стал оспаривать постановление судебного пристава-исполнителя, возбудившего очередное исполнительное производство 03 декабря 2014 г. Но суды всех трех инстанций отказали должнику и поддержали позицию взыскателя.
Должник посчитал, что в данном случае нарушено его право на судебную защиту и обратился с жалобой в Конституционный суд РФ.

Позиция Конституционного суда РФ

 Конституционный суд РФ в своем постановлении от 10.03.2016 г. № 7-П указал, что взыскатели, если обращено взыскание на заложенное имущество, безусловно несут риски и эти риски могут быть связаны с изменением рыночной стоимости этого имущества и возможностью его реализации.
Взыскатель живет своей жизнью, жизнью надеждой, а вдруг ситуация измениться.
Но дело в том, что каждый раз предъявляя исполнительный лист взыскателем ко взысканию в службу судебных приставов, то это приводит или может привезти к тому, что исполнительное производство вообще не будет окончено, а сам должник постоянно будет пребывать под угрозой применения к нему мер принудительного исполнения.
Конституционный суд РФ поставил точку во всей этой истории, признал норму права неконституционной. Теперь, пока в Закон об исполнительном производстве не внесут изменения Конституционный суд РФ обязал суды и службу судебных приставов руководствоваться тем, что если взыскатель предъявил к исполнению исполнительный лист в службу судебных приставов, а потом забрал исполнительный лист и исполнительное производство окончено в связи с заявлением взыскателя, то срок исковой давности не прерывается.
Какой вывод можно сделать, исходя из изложенного: теперь взыскатели не смогут бесконечно инициировать исполнительные производства, а потом отзывать исполнительные листы, если они будут владеть информацией, что недостаточно имущества для погашения долга должника. У взыскателей есть на это всего лишь три года с момента вступления судебного акта в законную силу, а не бесконечность.

[Жанна]

24 марта 2016 года Пленум Верховного Суда РФ вынес постановление № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», в котором разъяснил правила о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Выделим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание.

1. Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ) (п. 69 постановления).

2. Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения ст. 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 ст. 1, п. 1 ст. 15 и п. 2 ст. 168 ГК РФ) (п. 69 постановления).

3. Должник, а он же и Ответчик в суде, заявлять имеет право о снижении неустойки в любой форме, как в устной форме, так и в письменной форме. Но при этом необходимо учитывать, что заявление должно быть обоснованным (п. 71 постановления).
Таким образом, можно смело сделать вывод о том, что если Ответчик (Застройщик, например,) заявляет в суде о снижении неустойки, то такое заявление должно быть им совершено в устной или в письменной форме. Более того, само ходатайство о снижении неустойки должно быть обязательно обоснованно.

4. Основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, могут являться:
- нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований п. 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного п. 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных п. 1 статьи 333 ГК РФ (ст. 387 ГПК РФ, п. 2 части 1 статьи 287 АПК РФ) (п. 72 постановления).
Иными словами.
Правовым основанием теперь для того, чтобы кассационная инстанция отменила решение суда нижестоящей инстанции о снижении последней неустойки по ст. 333 ГК РФ теперь является:
- если отсутствует заявление должника и заявление им не обосновано;
- если суд снизил неустойку за просрочку исполнения денежного обязательства, ниже установленного предела п. 1 ст. 395 ГК РФ (п. 72 постановления) (средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц).

5. Пунктом 73 постановления теперь предусмотрено:
- бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика;
- несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 статьи 56 ГПК РФ, ч. 1 статьи 65 АПК РФ);
- доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие:
а) тяжелого финансового положения;
б) наличия задолженности перед другими кредиторами;
в) наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика;
г) отсутствия бюджетного финансирования;
д) неисполнения обязательств контрагентами;
е) добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора;
ж) выполнения ответчиком социально значимых функций;
з) наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

6. Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

7. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности:
- данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства;
- показатели инфляции за соответствующий период

[Жанна]

Президент России Владимир Путин подписал закон об отмене включения в состав коммунальных платежей россиян общедомовых расходов до тех пор, пока не будет проработана четкая методика их расчета.
Соответствующий документ размещен на официальном портале правовой информации здесь publication.pravo.gov.ru/Document...1603300010

Ранее планировалось, что с 1 апреля в коммунальные счета россиян будут прописывать общедомовые расходы, рассчитанные по новой методике, которые сейчас начисляются по данным общедомовых приборов учета.

Согласно тексту закона, срок включения этих расходов в платежи пока перенесен на 1 января 2017 года.

Источник: www.gazeta.ru

[Alena]

Жанна, здравствуйте)
Владеете ли Вы информацией, в каком размере возможно получить компенсацию от застройщика за измененные размеры окон в лофтах (2,15 вместо 2,55)? Интересует в каком документе с этим можно ознакомиться и по какой схеме производятся расчеты. Заранее благодарю за ответ.

[Жанна]

Здравствуйте, Alena.
Нет, не уточняла лично данную информацию у застройщика.
Вы можете запросить по данному вопросу информацию напрямую у застройщика, что конкретно они предлагают и по какой схеме для дольщика. Как минимум они должны направить Вам проект дополнительного соглашения. Изучив данный документ Вы можете прийти к выводу подходят ли Вам предлагаемые условия от застройщика или не подходят.

[timtim]

Жанна, добрый день! Спасибо большое за консультации!))

У меня такой вопрос: Какова процедура по оформлению перепланировки после получения ключей, учитывая, что у меня ипотечная квартира? Несущие стены при перепланировке затронуты не будут (они у нас внешние), а так же хотел бы балкон сделать жилым помещением.

[Жанна]

Здравствуйте. Пожалуйста.
В зависимости от того, чего Вы конкретно планируете осуществлять в квартире, согласие банка получать необходимо будет, т.к. квартира находится в залоге.
По технической стороне данного вопроса ответила в личном сообщении

[timtim]

Я бы хотел изменить планировку и сделать балкон жилым помещением. Несущие стены расположение кухни и санузлов менять не буду.

[У. Елена]

Здравствуйте,сегодня ходила в МФЦ г.Химки,в котором мне сказали,что если в доме УК,то все вопросы по прописки к ним,т.е. должна быть приходящая паспортистка,а МФЦ ни кого не прописывают,в нашей УК,естественно ни какой паспортистки нет,выдали мне копии "разрешения на ввод объекта в эксплуатацию"и "постановление о присвоении адреса......"и на основании этих документов опять обратиться в МФЦ. . Попробую ещё обратиться в паспортный стол.

[Елена]

Добрый день! Жанна, подскажите, пож, а может ли собственник квартиры сделать себе временную регистрацию в квартире?

[Жанна]

Здравствуйте,сегодня ходила в МФЦ г.Химки,в котором мне сказали,что если в доме УК,то все вопросы по прописки к ним,т.е. должна быть приходящая паспортистка,а МФЦ ни кого не прописывают,в нашей УК,естественно ни какой паспортистки нет,выдали мне копии "разрешения на ввод объекта в эксплуатацию"и "постановление о присвоении адреса......"и на основании этих документов опять обратиться в МФЦ. . Попробую ещё обратиться в паспортный стол.

Здравствуйте, Елена. В УК может быть просто временно нет паспортистки, на практике это обычная ситуация, т.к. дом застройщик только ввел в эксплуатацию